1.銀行がすすめる住宅ローンはいい商品なのでしょうか?

2020/02/07

住宅ローンのパンフレット等に

“10年固定”というふうに書いてあると、

これは“固定金利”なんだなと思ってしまいますよね。

また、あなたが、

住宅ローンを借りようとして銀行の窓口に行った場合、

多くの銀行がすすめてくれる住宅ローンの商品は、

“3年固定”や“10年固定”といった

当初期間固定型の商品が多いのですが、

この商品が変動型の住宅ローンであることを

理解しておく必要があります。

 

この商品は名前の中に固定という文字はありますが、

借入期間中ずっと固定というわけではないのです。

書かれた年数が過ぎると、

その時点の金利でもう一度固定を選ぶか?

変動型に切り替えるか?

を選択することになります。

 

つまり、固定期間終了後に金利の見直をしなくてはいけないため、

今までと返済額が変わる可能性が高くなるということになります。

 

ですから、銀行側がすすめてくれたからと

安易にその商品を選択してしまうと、

将来的に金利上昇リスクがでてきます。

 

又、もう一つ期間限定固定型を選ぶ上で、

理解しておかなければいけないことが、

金利上昇時の返済額アップに天井がない

ということです。

 

変動型の場合、

増額率を25%以内に抑えるというルールがあるのに対し、

この当初期間固定型には、そのルールがありません。

それゆえ、未払い利息の発生リスクはないものの、

反面、総額率が30%、40%になる可能性があります。

 

もし、当初固定期間中80,000円だった返済が、

見直し時に40%上がってしまうとしたら、

80,000円×1.4=112,000円まで、

一気に返済額が上がってしまうということになります。

 

また、この商品の多くが、

当初の期間中のみ

金利の引き下げ幅が大きくなっているのに対し、

逆に、金利見直し後は、

金利の優遇幅が縮小されるようになっているのです。

 

例を挙げるとこんな感じです。

店頭表示金利:2.95%

当初3年間金利引き下げ幅:2.45%

当初3年間貸出金利:0.505%(2.95%―2.45%)

 

↓(3年後)

 

店頭表示金利:2.95%

金利優遇幅:1.85%

4年目からの貸出金利:1.1%(2.95%ー1.85%)

といった感じですね。

 

つまり、市場の金利が全く上がってなかったとしても、

無条件で金利が0.6%上がってしまうということになります。

これだけでも、返済額アップになるのに、

さらに市場の金利まで上がっていたとしたらどうでしょう?

 

仮に、店頭標準金利が、

2.95%から3.95%となれば、

3年経過後の貸出金利は2.1%になってしまうし、

4.95%になってしまったとしたら、

3年経過後の貸出金利は3.1%にもなってしまいます。

 

では、これを実際の数字に当てはめてみましょう。

借入3000万円、35年元利均等払い、ボーナスなし、

当初3年間の金利0.505%で計算したとします。

 

この場合、当初3年間の毎月の返済額は、

77,875円となるのですが、

3年後は、もし金利が全く上がってなかったとしても、

適用金利が1.1%となるため、

返済額は85,388円となり、

返済額の上昇率が9.6%ということになります。

 

では、もし金利が1%上がってしまったとしたら?

この場合、3年経過後の適用金利は2.1%となり、

返済額は98,874円となります。

返済額の上昇率は27%ですね。

 

続いて、もし金利が2%上がってしまったとしたら?

この場合、3年経過後の適用金利は3.1%となり、

返済額は113,530円となります。

返済額の上昇率は、なんと!?45.8%です・・・

 

いやいや、そうはいっても

そんなに金利が上がることはないでしょうと

思われるかもしれません。

 

ですが、絶対上がらないという保証はどこにもありません。

ですから、変動型の住宅ローンを選択する場合には、

このようなリスクをも理解した上で

選ぶようにする必要があるということです。

 

後になって、知らなかったでは、

取り返しがつかない状況になってしまう可能性もあります。

そのようなことにならないように、

このようなリスクを理解した上で、

住宅ローン選びを行ってください。